"Oui, mais pas comme ?a !" - pourquoi la densification échoue souvent à se faire accepter
La densification est aujourd'hui un principe du développement urbain. Pourtant, elle se heurte régulièrement à des résistances locales. Des scientifiques de l'ETH Zurich ont étudié systématiquement dans six villes du monde et dans le canton de Zurich comment expliquer l'acceptation de la densification par la population. L'habitat bon marché joue un r?le clé.
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Le fait qu'il vaut mieux que les villes se développent à l'intérieur des zones d'habitation existantes plut?t que de s'étendre toujours plus loin dans le paysage est aujourd'hui reconnu comme un principe de développement urbain dans les ?tats démocratiques, bien au-delà des cercles de spécialistes de la planification. Enfin, les villes denses et compactes présentent un certain nombre d'avantages écologiques, économiques et sociaux, tels que la réduction de l'étalement urbain, la protection du paysage non b?ti, des voies de communication plus courtes, des émissions de gaz à effet de serre plus faibles ou encore des offres de travail, de culture et d'habitat plus variées.
Malgré cela, les projets de densification urbaine se heurtent régulièrement à une résistance locale. Les raisons sont nombreuses et comprennent typiquement des aspects tels que le trafic, le bruit ou la modification du caractère du quartier et la perte d'espaces verts : "Le manque d'acceptation de la part de la population est, dans les ?tats démocratiques, l'une des principales raisons qui peuvent ralentir, voire bloquer la densification des villes et des régions métropolitaines", déclare David Kaufmann, professeur de développement territorial et de politique urbaine à l'ETH Zurich..
Plus le projet est proche, moins il est accepté
L'habitat est un facteur clé de la densification urbaine, car les projets de densification peuvent modifier aussi bien la valeur des maisons et des logements en propriété que les loyers et la composition de la population d'un quartier. "La construction de logements est aujourd'hui l'un des grands points de tension de la densification", explique David Kaufmann, "et nous constatons que l'acceptation de la densification, tant à Zurich que dans les métropoles mondiales, est étroitement liée à la mise à disposition de logements à prix modérés".
Actuellement, le groupe de recherche de Kaufmann a donc étudié systématiquement pour six villes mondiales et pour le canton de Zurich les raisons pour lesquelles la population des grandes villes accepte ou non les projets de densification. Gr?ce à une combinaison inédite de méthodes d'enquête, le groupe détermine l'attitude de la population face à la densification et en déduit quels facteurs liés au projet et quelles mesures d'urbanisme peuvent augmenter l'acceptation des projets de densification de l'habitat et atténuer les effets per?us comme négatifs de la densification.
Pour l'étude comparative internationale qui vient d'être publiée dans la prestigieuse revue scientifique PNAS Les chercheurs ont interrogé plus de 12'400 participants à Berlin, Paris, Londres, New York, Chicago et Los Angeles. Il en ressort que dans les six métropoles, la proximité géographique des personnes concernées par un projet de densification a une influence décisive sur l'acceptation : plus une personne habite près du futur projet de construction, moins elle accepte la densification. Pour les projets de densification qui ne sont pas prévus dans son propre voisinage, mais dans un autre quartier, l'acceptation augmente.
"Les projets de densification résidentielle qui fournissent des logements abordables dans les villes sont plus largement acceptés, car ils contribuent à atténuer les effets négatifs per?us de la densification".David Kaufmann
Les chercheurs de l'ETH parlent aussi de "comportement NIMBY" : NIMBY signifie en anglais "not in my backyard" ou, par analogie, en allemand "nicht in meiner Nachbarschaft" ou "nicht vor meiner Haustür". Cet écart existe également dans le canton de Zurich, comme le montrent les chercheurs de l'ETH Zurich dans une étude qu'ils ont publiée au début de cette année dans la revue spécialisée en planification. Paysage et urbanisme ont publié, constatent. En partant d'une étude menée avec une c?té externe?chantillon d'environ 3000 personnes interrogées par le canton de Zurich et le bureau de recherche Anovum en 2013, on obtient l'image suivante : Alors que 57,5 % des personnes interrogées soutiennent en principe la densification en tant que stratégie d'aménagement supérieure, seules 11,9 % l'acceptent dans leur propre voisinage. Parallèlement, il appara?t dans le canton de Zurich que la plupart des personnes qui rejettent un projet concret de densification dans leur voisinage sont néanmoins favorables à la densification en tant qu'objectif supérieur du développement urbain.
Dans les villes, le co?t du logement est déterminant
Pour le canton de Zurich, les chercheurs de l'ETH ont montré que l'acceptation des projets de densification de l'habitat varie en fonction du type de zone d'habitation et du voisinage : dans les zones situées en bordure d'agglomération et dans les quartiers de maisons individuelles, l'acceptation de la densification de l'habitat est en principe plus faible que dans les quartiers urbains, car les personnes concernées s'attendent souvent à des répercussions négatives sur la valeur de la propriété du logement, la sphère privée et les espaces verts. Dans les quartiers urbains, l'acceptation de la densification est en principe plus élevée. Ici, l'attitude dépend davantage du niveau des co?ts du logement et des loyers. En outre, le fait que la densification de l'habitat ait souvent lieu dans des quartiers où se trouvent des immeubles d'habitation plus anciens ainsi que des logements à loyer modéré et où la population se demande si les co?ts de location dépasseront à l'avenir le niveau habituel du quartier joue un r?le.
Les chercheurs de l'ETH ont maintenant élargi les résultats zurichois dans la comparaison internationale des villes entre Berlin, Paris, Londres, New York, Chicago et Los Angeles. Dans cette étude, ils se sont concentrés sur la population urbaine et ont mis en évidence les mesures susceptibles d'augmenter l'acceptation au niveau des projets et des instruments de planification.
Il en ressort le r?le clé du logement abordable sur l'acceptation de la densification et la mise en ?uvre des projets de développement urbain : "L'acceptation augmente lorsqu'un projet prévoit une utilisation mixte avec des logements et des commerces et qu'il est climatiquement neutre", explique Kaufmann, "à l'inverse, les projets avec des investisseurs purement orientés vers le profit rencontrent plus de résistance". En outre, l'équipe de Kaufmann a étudié systématiquement - pour la première fois dans la recherche sur le développement urbain - l'effet de trois instruments de planification utilisés dans les projets de densification résidentielle :
- pourcentage de logements à loyer modéré dans un projet de densification,
- contr?le ou limitation des loyers (appelé "Mietendeckel" à Berlin) et
- planification participative et implication de la population riveraine.
Dans les six métropoles, il appara?t qu'une proportion fixe de - pour les basrevenus - des logements abordables, le contr?le des loyers ("protection des locataires") et la participation augmentent l'acceptation : "Les projets de densification résidentielle qui fournissent des logements abordables dans les villes sont plus largement acceptés, car ils contribuent à atténuer les effets négatifs per?us de la densification", explique Kaufmann. Il est particulièrement intéressant de constater que tant le contr?le des loyers, qui pourrait tout à fait avoir des raisons égo?stes, que la proportion définie de logements à prix modérés pour les personnes à faible revenu ont un effet positif sur l'acceptation. On peut donc en conclure que la construction de logements à loyer modéré est importante pour la formation de l'opinion publique, indépendamment du fait que quelqu'un en profite directement ou non.
Berlin et Londres les plus sceptiques en matière de densification
Dans les villes américaines de New York, Chicago et Los Angeles, plus orientées vers le marché que vers la réglementation, l'acceptation de la densification est plus élevée qu'à Paris, Londres et Berlin. En conséquence, les mesures d'accompagnement telles que les logements abordables influencent moins la population dans les villes américaines. C'est à Berlin et à Londres que la densification est la moins bien acceptée, ce qui, dans la capitale allemande, pourrait être lié au débat sur le "plafond des loyers". Dans la capitale anglaise, le débat porte plut?t sur les groupes de population qui bénéficient réellement des investissements internationaux dans le marché du logement.
Dans les prochaines étapes, David Kaufmann Groupe de recherche dans le cadre du projet "Densifying Switzerland", soutenu par le Fonds national suisse (FNS), étudie l'acceptation de la densification dans toute la Suisse. Pour ce faire, elle évalue notamment l'évolution des loyers et toutes les votations locales en matière d'aménagement du territoire des 20 dernières années, afin de déterminer comment les facteurs économiques, sociaux et politiques influencent l'acceptation de la densification.
Référence bibliographique
Wicki M, Hofer K, Kaufmann D. Planning instruments enhance the acceptance of urban densification. In : Actes de l'Académie nationale des sciences (PNAS) 119 (38) e2201780119, septembre 12, 2022. doi : c?té externe10.1073/pnas.2201780119
Wicki M, Kaufmann, D. Accepter et résister à la densification : l'importance des facteurs liés au projet et le r?le contextualisant des quartiers. In : Landscape and Urban Planning, Volume 220, avril 2022, 104350, doi : c?té externe10.1016/j.landurbplan.2021.104350