"Sì, ma non così!": perché la densificazione spesso fallisce per via dell'accettazione
Oggi la densificazione è un principio fondamentale dello sviluppo urbano. Tuttavia, essa incontra ripetutamente resistenze a livello locale. L'ETH di Zurigo ha ora analizzato sistematicamente come si spiega l'ammissione della densificazione da parte della popolazione in sei città del mondo e nel Cantone di Zurigo. Gli alloggi a prezzi accessibili svolgono un ruolo fondamentale.
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Il fatto che sia meglio che le città si sviluppino all'interno delle aree di insediamento esistenti piuttosto che crescere sempre di più verso la campagna è ormai riconosciuto come principio di sviluppo urbano nei Paesi democratici, ben oltre i circoli di pianificazione. Dopotutto, città dense e compatte presentano una serie di vantaggi ecologici, economici e sociali, come la riduzione dell'espansione urbana, la protezione del paesaggio non edificato, percorsi di trasporto più brevi, minori emissioni di gas serra e un'ampia gamma di opportunità lavorative, culturali e residenziali.
Tuttavia, i progetti di densificazione urbana incontrano regolarmente resistenze a livello locale. Le ragioni sono numerose e in genere includono aspetti come il traffico, il rumore o le modifiche al carattere del quartiere e la perdita di spazio verde: "Nei Paesi democratici, la mancanza di accettazione da parte della popolazione è una delle ragioni principali che possono rallentare o addirittura bloccare la densificazione delle città e delle regioni metropolitane", afferma il David Kaufmann, professore di Sviluppo territoriale e politica urbana presso l'ETH di Zurigo.
Più vicino è il progetto, minore è l'accettazione
Le abitazioni sono un fattore chiave nella densificazione urbana, poiché i progetti di densificazione possono modificare il valore delle case e delle proprietà residenziali, nonché gli affitti e la composizione demografica di un quartiere. "L'edilizia abitativa è oggi uno dei principali ambiti di tensione nella densificazione", afferma David Kaufmann, "e vediamo che l'accettazione della densificazione sia a Zurigo che nelle metropoli globali è strettamente legata alla fornitura di alloggi a prezzi accessibili".
Attualmente, il gruppo di ricerca di Kaufmann ha analizzato sistematicamente i motivi per cui la popolazione delle grandi città accetta o meno i progetti di densificazione per sei città mondiali e per il cantone di Zurigo. Utilizzando un'inedita combinazione di metodi di indagine, il gruppo sta analizzando l'atteggiamento della popolazione nei confronti della densificazione e traendo conclusioni su quali fattori legati al progetto e quali misure di pianificazione urbana possono aumentare l'accettazione dei progetti di densificazione e mitigare gli effetti negativi percepiti della densificazione.
Per lo studio comparativo internazionale, che è stato pubblicato sulla rinomata rivista scientifica PNAS I ricercatori hanno intervistato Chi siamo su 12.400 partecipanti a Berlino, Parigi, Londra, New York, Chicago e Los Angeles. I risultati mostrano che in tutte e sei le metropoli la vicinanza delle persone interessate a un progetto di densificazione ha un'influenza decisiva sull'accettazione: più una persona vive vicino al futuro progetto di costruzione, minore è l'accettazione della densificazione. L'accettazione aumenta per i progetti di densificazione che non sono previsti nel proprio quartiere, ma in un'altra parte della città.
"I progetti di densificazione che forniscono alloggi a prezzi accessibili nelle città sono più ampiamente accettati perché aiutano a mitigare le conseguenze negative percepite della densificazione".David Kaufmann
I ricercatori dell'ETH parlano anche di "comportamento NIMBY": NIMBY sta per "not in my backyard" (non nel mio cortile) o, analogamente, "not in my neighbourhood" (non nel mio quartiere) o "not on my doortep" (non sulla porta di casa). Questa discrepanza esiste anche nel cantone di Zurigo, come riferiscono i ricercatori dell'ETH di Zurigo in uno studio pubblicato all'inizio di quest'anno sulla rivista di pianificazione Paesaggio e pianificazione urbana pubblicato in questo articolo. Basato su uno studio con un lato esternoCampione Su un campione di circa 3.000 intervistati intervistati dal Cantone di Zurigo e dall'ufficio di ricerca Anovum nel 2013, emerge il seguente quadro: Mentre il 57,5% degli intervistati è favorevole in principio alla densificazione come strategia di pianificazione generale, solo l'11,9% la accetta nel proprio quartiere. Allo stesso tempo, il Cantone di Zurigo mostra che la maggior parte delle persone che rifiutano uno specifico progetto di densificazione nel proprio quartiere sono comunque favorevoli alla densificazione come obiettivo generale dello sviluppo urbano.
I costi degli alloggi sono cruciali nelle città
Per quanto riguarda il Cantone di Zurigo, i ricercatori dell'ETH hanno dimostrato che l'accettazione dei progetti di densificazione varia a seconda del tipo di area residenziale e di quartiere: nelle aree periferiche degli agglomerati e nei quartieri di case unifamiliari, l'accettazione della densificazione residenziale è generalmente inferiore rispetto ai quartieri urbani, perché gli interessati si aspettano spesso effetti negativi sul valore della proprietà residenziale, sulla privacy e sugli spazi verdi. L'accettazione della densificazione è in principio più alta nei quartieri urbani. Qui l'atteggiamento dipende maggiormente dal livello dei costi abitativi e degli affitti. Un altro fattore è che la densificazione avviene spesso in quartieri dove ci sono edifici residenziali più vecchi e appartamenti a basso costo e la popolazione si chiede se in futuro gli affitti saliranno oltre il livello abituale per il quartiere.
I ricercatori del Fare all'ETH hanno ora ampliato i risultati di Zurigo con un confronto internazionale tra Berlino, Parigi, Londra, New York, Chicago e Los Angeles. In questo studio si sono concentrati sulla popolazione della città e hanno quindi esaminato più da vicino quali misure a livello di progetto e negli strumenti di pianificazione possono aumentare l'accettazione.
Questo dimostra il ruolo chiave degli alloggi a prezzi accessibili sull'accettazione della densificazione e sull'attuazione dei progetti di sviluppo urbano: "L'accettazione aumenta se un progetto prevede un uso misto con abitazioni e commercio ed è a impatto climatico zero", spiega Kaufmann, "al contrario, i progetti con investitori puramente orientati al profitto incontrano maggiori resistenze". Inoltre, il team di Kaufmann ha studiato sistematicamente - per la prima volta nella ricerca sullo sviluppo urbano - l'impatto di tre strumenti di pianificazione utilizzati nei progetti di densificazione residenziale:
- Percentuale di alloggi a prezzi accessibili in un progetto di densificazione,
- controllo o limitazione dell'affitto (chiamato "rent cap" a Berlino) e
- Pianificazione partecipata e coinvolgimento della popolazione limitrofa.
Tutte e sei le metropoli dimostrano che una percentuale fissa di - per bassoReddito - alloggi a prezzi accessibili, controllo degli affitti ("protezione degli inquilini") e partecipazione aumentano l'accettazione: "I progetti di densificazione che forniscono alloggi a prezzi accessibili nelle città sono più accettati perché aiutano a mitigare le conseguenze negative percepite della densificazione", afferma Kaufmann. L'aspetto particolarmente interessante è che sia il controllo degli affitti, che potrebbe avere ragioni egoistiche, sia la percentuale fissa di alloggi a prezzi accessibili per le persone a basso reddito hanno un effetto di miglioramento dell'accettazione. Si può quindi concludere che gli alloggi a prezzi accessibili sono importanti per formare l'opinione pubblica, indipendentemente dal fatto che qualcuno ne tragga o meno un beneficio diretto.
Berlino e Londra le più scettiche nei confronti della densificazione
Nelle città statunitensi di New York, Chicago e Los Angeles, più orientate al mercato che alla regolamentazione, l'accettazione della densificazione è maggiore rispetto a Parigi, Londra e Berlino. Di conseguenza, le misure di accompagnamento come gli alloggi a prezzi accessibili hanno un impatto minore sulla popolazione delle città statunitensi. La densificazione è meno accettata a Berlino e Londra, il che nella capitale tedesca potrebbe avere a che fare con il dibattito sui "tetti agli affitti". Nella capitale inglese è più probabile che il dibattito si concentri su quali gruppi di popolazione beneficino effettivamente degli investimenti internazionali nel mercato immobiliare.
Nei prossimi passi, David Kaufmann gruppo di ricerca Nell'ambito del progetto "Densifying Switzerland", sostenuto dal Fondo nazionale svizzero (FNS), studia l'accettazione della densificazione in tutta la Svizzera. Tra le altre cose, sta analizzando l'andamento dei prezzi degli affitti e tutti i referendum sulla pianificazione territoriale degli ultimi 20 anni per determinare come i fattori economici, sociali e politici influenzino l'accettazione della densificazione.
Riferimento alla letteratura
Wicki M, Hofer K, Kaufmann D. Gli strumenti di pianificazione migliorano l'accettazione della densificazione urbana. In: Atti dell'Accademia Nazionale delle Scienze (PNAS) 119 (38) e2201780119, 12 settembre 2022. doi: lato esterno10.1073/pnas.2201780119
Wicki M, Kaufmann, D. Accettare e resistere alla densificazione: l'importanza dei fattori legati al progetto e il ruolo contestualizzante dei quartieri. In: Landscape and Urban Planning, Volume 220, Aprile 2022, 104350, doi: lato esterno10.1016/j.landurbplan.2021.104350